分析中国房地产走势：房地产将有巨变，一场浩劫无法避免!
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上海新楼盘优惠力度大 二手房业主主动大幅促成交 近期，二、三线楼市的恐慌情绪逐渐蔓延，一线城市房价亦现松动。记者日前从上海多家中介地产门店了解到，近期新楼盘的集中入市分流了不少买家，本来流动性颇好的二手房市场压力倍增。上海中原地产研究部数据显示，3月上海外郊环二手房交易主动促成交的比例占到3成以上。 一位地产中介告诉记者，其刚刚成交一套位于宝山....
(附图) 远郊松江新城万科梦想派, 信达蓝爵, 万达 东北邻中山苑 6000/平
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远郊松江新城房价下跌序曲已奏响,龙湖现房别墅已从3.5万直降到2万, 首付75万起, 附送面积150㎡, 比公寓. 龙湖好望山 -- 松江新城楼市风向标
产能过剩, 供大于求, 远郊松江一定是必的板块
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产能过剩, 供大于求, 远郊松江一定是必的板块
招商万科佘山珑原一败再败, 去化率低, 继续亏损。
不仅是佘山珑原，同一区域的华润佘山九里也面临着类似的问题。这一项目的大平层产品，单套售价接近2000万元。由于总价过高，去化差，2011年4月至今，只卖出了1/6的房源。
金地天境也是同类问题，在过去三年时间里，这一项目已累计推出了14万平方米，但只卖出了3万多平方米。
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上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产再提跌价准备
2014-04-26 09:18:37 每日经济新闻
4月17日，万科的消息，让本就风雨飘摇的杭州楼市风声鹤唳。一天之后，融创中国董事长孙宏斌在近百家媒体面前表明一个观点：产能过剩是房地产行业现在遇到的一个问题，房价的下行压力很大。
事实上，孙宏斌所说的产能过剩，在全国大部分城市都存在。不断有媒体报道，某市乃至某省的住宅新竣工面积，远远超过了当地的实际需求。即使是被认为供需均衡的上海和广州，也有部分区域或多或少地存在着供大于求的问题。
首当其冲的就是豪宅市场。《每日经济新闻》记者早在2010年、2011年就曾报道过上海等住宅市场存在供应量远远大于需求量的现象。而在过去的两年间，当初大量开发的豪宅产品迅速上市，却很难销售，已经成为令各家企业管理层头疼的问题。当昔日开发商眼中的明星产品，变为如今的“票房毒药”，豪宅市场首先发起潮，几乎成为必然……
“如果上海出现楼盘，松江也许不是最先的板块，但一定是必的板块。” 克而瑞研究总监薛建雄如此定义上海松江的房地产市场。
《每日经济新闻》记者调查发现，与杭州萧山十分相似的是，松江是整个上海尤其是别墅供应量最集中的区域。薛建雄说，包括松江在内的上海西区总价为在400万~2000万元的别墅或大平层公寓大概有五、六万套，其中只有两、三万套卖给了消费者。剩余的房子因为没有足够的市场需求，一直没有得到消化。在这样的大背景下，那些前期没有详细了解市场需求，开发适销对路产品的开发商极易面临的压力。在这些开发商中，甚至包括华润、招商、金地等龙头企业。
连续计提存货跌价准备
“佘山珑原二期18800元/平方米起”，这是佘山珑原二期的最新价格。
如果知道上述项目拿地时的价格，也许会为开发商定出如此低的价格大吃一惊。
2010年2月，上海国土局正式出让松江区广富林2-4号地块，最终由招商地产获得，价格17.16亿元，楼板价16378元，溢价率191%。佘山珑原二期正是在这一地块开发的别墅楼盘。
《每日经济新闻》记者4月23日致电佘山珑原售楼处，销售人员表示，近期正值招商地产30周年庆，因而推出打折优惠的活动。以总价500万元的一套别墅为例，几周前达到售价的最低点，仅售388万元，目前的价格已经回弹到398万元。该售楼员还表示，佘山珑原的其他别墅产品如能缴纳一定的意向金，都有议价的空间。
对于别墅打折的情况，招商地产董秘刘宁在电话中表示，“这些具体的措施，我不清楚”。
招商地产2013年报显示，在这一项目上，招商地产“一败再败”。在一期项目已经现房销售的情况下，开发上述项目的项目公司在去年继续亏损，亏损额910万元。而在2012年已经计提超过2亿元存货跌价准备之后，去年底，公司方面又追加计提了100多万元的存货跌价准备，并有2279万元的存货跌价准备已经直接转为减值损失。
去化率低，无疑是导致这一项目连续计提存货跌价准备的重要原因。在珑原一期成交均价只有26000多元/平方米的情况下，拿到预售证接近3年，仅销售了不到1/3的房源。
在一期销售不佳的情况下，珑原又规划了面积比一期小80平方米的二期叠加别墅，试图以总价低的获取快售。但在成交均价较一期3000元/平方米的情况下，经过逾半年的销售也只卖掉了全部房源的不到1/3。
根据刘宁的介绍，招商地产今年要求各个项目都有很好的去化率。在这样的背景下，显然是实现快速去化的一个捷径。
诱因：定位失误+产能过剩
薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，珑原一期和二期都存在一个问题—营销定位。一期的产品总价过高，开盘时楼盘单价一度超过700万元，而在市场供应充分的情况下，这样的总价缺乏竞争力。
和一期的情况相似，二期叠加别墅推出时，珑原对外报价曾经达478万元。但上述价格仍然没有足够的竞争力，所以导致珑原二期的销售也很缓慢。上海网上房地产的数据显示，珑原二期绝大部分的已售房源是在去年11月和12月卖掉的。从今年2月到4月，每个月的成交备案套数只有1套。
薛建雄认为，珑原两期开盘销售都不佳，除了入市时点没有把握好，也与公司的项目定位失误有关。
他表示，目前上海西部供应最多的就是总价400万元~2000万元的别墅。这一价位的别墅不仅供应量多，相互间区别也很小，因此市场竞争十分激烈。此外，目前松江的生活配套仍然较市区有很大差距，一定程度上导致项目销售压力较大。
在竞争极为惨烈的情况下，一旦没有定位好客户需求，必然面临销售遇阻的压力。
招商地产在珑原项目上的营销失误，甚至表现在拿地阶段。当时，松江已有一大批的别墅项目开发，正在形成潜在的供应力，其中不乏容积率在0.2以下的纯独栋别墅项目。但招商地产却误判形势，以为容积率1.0左右的联排别墅在这一区域也能有很好的市场。于是以当时较高的价格拿下了广富林地块。但是，没有想到类似的别墅产品在此后大量供应入市，对珑原的营销形成了威胁。
不仅是佘山珑原，同一区域的华润佘山九里也面临着类似的问题。这一项目的大平层产品，单套售价接近2000万元。由于总价过高，去化差，2011年4月至今，只卖出了1/6的房源。金地天境也是同类问题，在过去三年时间里，这一项目已累计推出了14万平方米，但只卖出了3万多平方米。
此前，融创中国董事长孙宏斌已经提出了住宅开发产能过剩的问题。他当时认为，房地产产能过剩问题主要存在于二三线城市。但是，从佘山珑原、金地天境等项目的现象可以看出，产能过剩也同样存在于上海市郊的楼盘。
上海房产中介裁员、关店潮
【每日话引】
上海楼市成交进一步走低，房地产行业末端的中介行业已唇亡齿寒。据了解，上海两家前五的大型中介公司中原地产和德佑地产已经开始裁员。据透漏，其中一家中介公司“首期后台裁员10%，研究、财务、、人力等部门都将减员，涉及大概40~50人。门店员工只减不增，短期不再新开门店。”
【房产中介前世今生】
中国古代和近代市场中为房地产买卖或租赁双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。
旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’，今称房地产经纪人。
【房产中介有好有坏】
房产中介机构和中介人员作为专业机构和人员，能够提供最新最全的房源信息，满足不同客户的需求，让客户省心、省力、省时，快速找到自己理想满意的房源，同时可以为客户省去很多麻烦环节，还可以保证房屋买卖安全交易。
但在漫长的竞争发展过程中，房产中介也存在一些不足之处，甚至是黑幕，严重侵犯客户权益。比如转手倒房吃差价，虚假有人广告，合同陷阱等，导致房产中介让很多人深恶痛绝。
上海新楼盘优惠力度大 二手房业主主动大幅促成交
近期，二、三线楼市的恐慌情绪逐渐蔓延，一线城市房价亦现松动。记者日前从上海多家中介地产门店了解到，近期新楼盘的集中入市分流了不少买家，本来流动性颇好的二手房市场压力倍增。上海中原地产研究部数据显示，3月上海外郊环二手房交易主动促成交的比例占到3成以上。
一位地产中介告诉记者，其刚刚成交一套位于宝山区的保利叶语房源，年前挂牌价为310万元，而上周业主主动把价格降低到288万元，并且表示，只要有客户有意向，价格还可以谈。据记者了解，目前市场同类住宅的挂牌价在300万元左右。这与之前成交价格的议价空间普遍不超过2万元形成鲜明对比。
实际上，自3月以来，由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象，多数卖家均在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买，价格还可以谈。”
上海3月最后一周入市的15个楼盘也几乎均有较大力度的优惠。如位于松江的新虹桥华府推出“1万抵6万，闵行的上海万科城更是打出9.68折的优惠。
自去年底以来，由于银行普遍收紧房地产开发类贷款，中小房企普遍面临资金压力，记者采访的多位房企人士均表示，希望通过跑量方式回笼资金。